Kompetenzzentrum Anschlussfinanzierung
Ihre Zinsbindung läuft aus – jetzt vergleichen statt automatisch verlängern.
Prolongation, Forward-Darlehen oder Bankwechsel? Wir zeigen verständlich, welche Anschlussfinanzierung zu Ihrer Situation passt – mit Beispielrechner und persönlicher Beratung.
- Prolongation, Forward-Darlehen oder Bankwechsel im Vergleich
- Beispielrechner für Ihre neue monatliche Rate
- Automatische Verlängerung ist selten das günstigste Angebot
VorteileDie wichtigsten Vorteile im Überblick.
Wie hoch könnte Ihre neue Monatsrate sein?
Restschuld, neue Zinsbindung und ein angenommener Anschlusszins genügen für eine erste, nachvollziehbare Einschätzung Ihrer künftigen Rate.
Neue Rate pro Monat
Neue Rate pro Monat: 1.504 €
Wie wird dieser Wert berechnet?
Restschuld, neue Zinsbindung und angenommener Anschlusszins ergeben nach der klassischen Annuitätenformel eine über die Zinsbindung gleichbleibende Monatsrate.
Restschuld
Restschuld: 150.000 €
Wie wird dieser Wert berechnet?
Entspricht der eingegebenen Restschuld.
Zinskosten über die neue Zinsbindung
Zinskosten über die neue Zinsbindung: 30.535 €
Wie wird dieser Wert berechnet?
Gesamtbetrag abzüglich Restschuld – die bei angenommenem Anschlusszins über die neue Zinsbindung anfallenden Zinskosten.
Finanzierungsübersicht: Gesamtbetrag
Finanzierungsübersicht: Gesamtbetrag: 180.535 €
Wie wird dieser Wert berechnet?
Neue Rate × Anzahl der Monatsraten – der insgesamt über die neue Zinsbindung zurückgezahlte Betrag.
Beispielrechnung – individuelle Konditionen werden persönlich ermittelt.
Der angenommene Anschlusszins dient ausschließlich der Veranschaulichung. Die tatsächlichen Konditionen hängen unter anderem von Beleihungsauslauf, Bonität, Anbieter und der Marktlage zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab und werden im persönlichen Gespräch ermittelt.
Passt das zu Ihrer Finanzierung?
Und jetzt?
Was diese Zahl für Ihre Planung bedeutet.
Ob sich ein Wechsel lohnt oder die bisherige Bank die beste Wahl bleibt: Diese Vorteile zeigen, worauf es bei der Entscheidung ankommt.
Warum sich rechtzeitige Planung lohnt
Statt die Zinsbindung unbeachtet auslaufen zu lassen oder das erstbeste Angebot anzunehmen: Diese Vorteile bietet eine rechtzeitig geprüfte Anschlussfinanzierung.
Rechtzeitig planen statt reagieren
Wer sich frühzeitig kümmert, hat echte Auswahl – statt kurz vor Ablauf der Zinsbindung nur das Prolongationsangebot der bisherigen Bank anzunehmen.
Konditionen vergleichen statt automatisch verlängern
Ein Marktvergleich zeigt, ob die bisherige Bank noch wettbewerbsfähig ist oder sich ein Wechsel lohnt.
Zinsen absichern, bevor sie steigen
Mit einem Forward-Darlehen lässt sich ein Zinssatz bereits Monate oder Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung festschreiben.
Anpassung an die Lebenssituation
Die Anschlussfinanzierung ist der richtige Moment, Rate, Tilgung oder Laufzeit an die aktuelle Situation anzupassen.
Lohnt sich der Aufwand für einen Vergleich überhaupt?
In den meisten Fällen ja. Schon eine kleine Zinsdifferenz macht bei üblichen Restschulden über die verbleibende Laufzeit oft mehrere Tausend Euro aus – der Aufwand für einen Vergleich steht dazu in keinem Verhältnis.
Welche Anschlussfinanzierung passt zu Ihrer Situation?
Prolongation, Forward-Darlehen und Bankwechsel unterscheiden sich in Zeitpunkt, Aufwand und Wettbewerb. Diese Übersicht ordnet ein, wann welche Lösung sinnvoll ist.
Prolongation
Die bisherige Bank unterbreitet automatisch ein Angebot zur Verlängerung – bequem, aber ohne Wettbewerb erstellt.
Eignet sich für
- Wenn das Angebot im Marktvergleich tatsächlich überzeugt
- Bei geringer Restschuld, wenn sich ein Wechsel kaum lohnt
- Wenn möglichst wenig Aufwand gewünscht ist
Forward-Darlehen
Der Anschlusszins wird bereits vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung vertraglich festgeschrieben – gegen einen Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit.
Eignet sich für
- Wenn steigende Zinsen erwartet werden und Sicherheit gewünscht ist
- Bei einem Vorlauf von bis zu mehreren Jahren vor Ablauf
- Für alle, die Planungssicherheit einer möglichen Zinsersparnis vorziehen
Wechsel zu einer neuen Bank
Eine neue Bank übernimmt die Finanzierung, die Grundschuld wird übertragen – meist verbunden mit Notar- und Grundbuchkosten.
Eignet sich für
- Wenn ein anderer Anbieter im Vergleich spürbar bessere Konditionen bietet
- Wenn Rate, Tilgung oder Laufzeit grundlegend angepasst werden sollen
- Wenn die Zinsersparnis die Wechselkosten übersteigt
Muss ich bei meiner bisherigen Bank bleiben?
Nein. Die bisherige Bank unterbreitet zwar meist automatisch ein Prolongationsangebot, ein Wechsel zu einem anderen Anbieter ist jederzeit möglich, wenn die Konditionen dort besser passen. Dieses automatische Angebot entsteht ohne Wettbewerb zu anderen Anbietern und ist nicht immer die günstigste verfügbare Option.
Deckungsstärken, die den Unterschied machen
Über die Grunddeckung hinaus lohnt sich ein Blick auf diese Besonderheiten und Erweiterungen – klicken Sie eine Karte an für Details.
Zinssicherung durch das Forward-Darlehen
Der Anschlusszins lässt sich bereits Monate oder Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung vertraglich festschreiben – gegen einen Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit.
Prolongation ohne Grundschuldübertragung
Bleibt die Finanzierung bei der bisherigen Bank, ist keine notarielle Übertragung der Grundschuld nötig – die bestehende Sicherheit bleibt unverändert.
Oft niedrigerer Beleihungsauslauf als zu Beginn
Da bis zur Anschlussfinanzierung bereits ein Teil der Darlehenssumme getilgt wurde, fällt der Beleihungsauslauf meist niedriger aus als bei der ursprünglichen Finanzierung.
Freie Neufestlegung des Tilgungssatzes
Der Tilgungssatz lässt sich bei der Anschlussfinanzierung unabhängig vom bisherigen Vertrag neu festlegen – etwa um schneller schuldenfrei zu werden oder die Rate zu senken.
Effektiver Jahreszins als einheitlicher Vergleichsmaßstab
Der effektive Jahreszins bildet Sollzins und weitere Kosten in einer Zahl ab und macht unterschiedliche Angebote zur Anschlussfinanzierung vergleichbar.
Sondertilgungsrechte bei der neuen Finanzierung vereinbaren
Bei Abschluss der Anschlussfinanzierung lässt sich festlegen, in welchem Umfang zusätzlich zur regulären Rate außerplanmäßig getilgt werden darf.
Tilgungssatz an die aktuelle Lebenssituation anpassen
Rate und Tilgung lassen sich im Rahmen der Anschlussfinanzierung neu justieren – unabhängig davon, wie sie im ursprünglichen Vertrag festgelegt waren.
Vorlaufzeit des Forward-Darlehens wählen
Der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und tatsächlichem Ablauf der bisherigen Zinsbindung lässt sich beim Forward-Darlehen flexibel wählen – bis zu mehreren Jahren im Voraus.
Volltilgerdarlehen als Alternative zur erneuten Anschlussfinanzierung
Wird die Restschuld exakt innerhalb der neuen Zinsbindung vollständig zurückgezahlt, entfällt eine weitere Anschlussfinanzierung am Ende der Laufzeit.
Was Sie ehrlich abwägen sollten
Kein Finanzierungsprodukt ist ohne Bedingungen. Diese Punkte gehören zu einer vollständigen Einschätzung dazu.
Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung
Wird das bestehende Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung abgelöst, kann die bisherige Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Notar- und Grundbuchkosten bei einem Bankwechsel
Übernimmt eine neue Bank die Finanzierung, entstehen für die notarielle Übertragung der Grundschuld Kosten bei Notar und Grundbuchamt.
Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit beim Forward-Darlehen
Für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und tatsächlicher Auszahlung verlangen Banken beim Forward-Darlehen einen Zinsaufschlag, die sogenannten Bereitstellungszinsen.
Geringe Restschuld schränkt den wirtschaftlichen Spielraum ein
Bei einer geringen Restschuld kann sich ein Bankwechsel kaum lohnen, da die mögliche Zinsersparnis die anfallenden Wechselkosten nicht übersteigt.
Kündigungsfrist gegenüber der bisherigen Bank
Ein Wechsel zu einer neuen Bank setzt voraus, dass die Kündigungsfrist gegenüber der bisherigen Bank eingehalten wird.
Wer zu spät plant, hat kaum noch Auswahl
Wer sich erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung kümmert, hat oft nur noch das automatisch unterbreitete Prolongationsangebot der bisherigen Bank als realistische Option.
Prolongationsangebot entsteht ohne Wettbewerb
Bleibt die Finanzierung bei der bisherigen Bank, entsteht das automatisch unterbreitete Angebot ohne Vergleich zu anderen Anbietern.
Was Sie vorher wissen sollten
Ausschlüsse und Voraussetzungen bei der Anschlussfinanzierung – neutral erklärt.
Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung
Wird das bestehende Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung abgelöst, kann die bisherige Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Notar- und Grundbuchkosten bei einem Bankwechsel
Übernimmt eine neue Bank die Finanzierung, entstehen für die notarielle Übertragung der Grundschuld auf den neuen Darlehensgeber Kosten bei Notar und Grundbuchamt.
Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit beim Forward-Darlehen
Für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und tatsächlicher Auszahlung verlangen Banken beim Forward-Darlehen einen Zinsaufschlag, die sogenannten Bereitstellungszinsen.
Geringe Restschuld schränkt den wirtschaftlichen Spielraum ein
Bei einer geringen Restschuld kann sich ein Bankwechsel kaum lohnen, da die mögliche Zinsersparnis die anfallenden Wechselkosten nicht übersteigt.
Kündigungsfrist gegenüber der bisherigen Bank
Ein Wechsel zu einer neuen Bank setzt voraus, dass die Kündigungsfrist gegenüber der bisherigen Bank eingehalten wird.
Rechtzeitige Planung vor Ablauf der Zinsbindung
Ein guter Zeitpunkt für den ersten Marktvergleich ist etwa zwei bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung – so bleibt genug Zeit für einen Vergleich oder ein Forward-Darlehen.
Ablaufdatum und Restschuld aus dem Darlehensvertrag ermitteln
Grundlage jeder Planung sind das genaue Ablaufdatum der Zinsbindung und die aktuelle Restschuld, die sich beim bisherigen Darlehensgeber erfragen lässt.
Aktuelle Einkommens- und Objektunterlagen bereithalten
Für die Finanzierungszusage einer neuen Bank werden aktuelle Einkommens- und Objektunterlagen benötigt – unabhängig davon, ob ein Wechsel oder eine Prolongation angestrebt wird.
Marktvergleich mit mehreren Anbietern einholen
Um das Prolongationsangebot der bisherigen Bank fundiert einordnen zu können, sollte ein Vergleich mit mindestens zwei bis drei weiteren Anbietern vorliegen.
Zeitpuffer für die Bearbeitung bei der neuen Bank einplanen
Ein Bankwechsel benötigt Bearbeitungszeit bei der neuen Bank sowie Zeit für die notarielle Übertragung der Grundschuld.
Ist ein Wechsel riskant oder kompliziert?
Weniger als erwartet. Die Abwicklung – von den Unterlagen bis zur Grundschuldübertragung – wird für Sie übernommen. Und der Wechsel des Anbieters bei der Anschlussfinanzierung ist eine rein wirtschaftliche Entscheidung über die neue Finanzierung: Er ändert nichts am Vertrauen zur bisherigen Bank in anderen Fragen, etwa beim Girokonto oder der Vermögensverwaltung.
Diese Fehler sollten Sie vermeiden
Typische Versäumnisse, die eine Anschlussfinanzierung unnötig teuer oder unpassend machen.
Zu spät mit der Planung begonnen
Wer sich erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung um die Anschlussfinanzierung kümmert, hat oft keine Zeit mehr für einen echten Marktvergleich oder ein Forward-Darlehen.
Prolongationsangebot ungeprüft angenommen
Das automatisch von der bisherigen Bank unterbreitete Angebot wird ohne Vergleich mit anderen Anbietern akzeptiert.
Vorlaufzeit des Forward-Darlehens falsch eingeschätzt
Ein Forward-Darlehen wird zu früh oder unnötig lange vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen.
Tilgung nicht an die veränderte Lebenssituation angepasst
Der bisherige Tilgungssatz wird unverändert übernommen, obwohl sich die finanzielle Situation seit Vertragsbeginn verändert hat.
Wechselkosten nicht der tatsächlichen Zinsersparnis gegenübergestellt
Notar- und Grundbuchkosten für die Übertragung der Grundschuld werden bei der Entscheidung für einen Bankwechsel nicht mit der erwarteten Zinsersparnis verglichen.
Sondertilgungsoptionen bei der neuen Finanzierung übersehen
Flexibilität durch Sondertilgungsrechte wird bei der Wahl der neuen Konditionen nicht berücksichtigt.
Keinen dieser Fehler machen wollen?
So läuft Ihre Anschlussfinanzierung ab
Vom Prüfen der auslaufenden Zinsbindung bis zur nahtlos startenden neuen Rate – der typische Ablauf einer Anschlussfinanzierung.
- 1
Zinsbindung prüfen
Ablaufdatum und Restschuld aus dem bestehenden Darlehensvertrag ermitteln – idealerweise 2–3 Jahre vorher.
- 2
Marktvergleich einholen
Prolongationsangebot der bisherigen Bank mit aktuellen Marktkonditionen vergleichen.
- 3
Passende Option wählen
Entscheidung zwischen Prolongation, Forward-Darlehen oder Bankwechsel – abgestimmt auf Zeitpunkt und Zinserwartung.
- 4
Unterlagen einreichen
Aktuelle Einkommens- und Objektunterlagen für die neue Finanzierungszusage zusammenstellen.
- 5
Grundschuld übertragen (bei Wechsel)
Bei einem Bankwechsel überträgt der Notar die bestehende Grundschuld auf die neue Bank.
- 6
Neue Rate startet
Nahtlos zum Ablauf der bisherigen Zinsbindung beginnt die neue Rate – ohne Finanzierungslücke.
Warum die Vorlaufzeit beim Forward-Darlehen gut überlegt sein sollte
Je länger die Vorlaufzeit bis zur Auszahlung, desto höher fällt in der Regel der Zinsaufschlag aus – ein zu früh oder zu lange vorausschauend abgeschlossenes Forward-Darlehen kann sich dadurch verteuern. Wie viel Vorlauf sinnvoll ist, hängt von der individuellen Zinserwartung ab.
Baufinanzierungslexikon: Anschlussfinanzierung & Co.
Die wichtigsten Begriffe rund um Prolongation, Forward-Darlehen und Bankwechsel – neutral und verständlich erklärt.
14 Begriffe
Anschlussfinanzierung
auch: UmschuldungDie Fortsetzung eines Immobiliendarlehens, nachdem die vereinbarte Zinsbindung ausgelaufen ist. Für die Restschuld wird eine neue Finanzierung vereinbart – entweder als Prolongation bei der bisherigen Bank oder als Wechsel zu einem neuen Anbieter.
Sollzinsbindung
auch: Zinsbindung, ZinsfestschreibungDer Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz eines Darlehens festgeschrieben ist. Läuft die Sollzinsbindung aus, wird für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung fällig.
Prolongation
Die Verlängerung des bestehenden Darlehensvertrags bei derselben Bank nach Ablauf der Zinsbindung – meist auf Basis eines automatisch unterbreiteten Angebots, ohne dass ein Vergleich mit anderen Anbietern eingeholt wurde.
Forward-Darlehen
Ein Darlehen, dessen Zinssatz bereits vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung vertraglich festgeschrieben wird. Für die Vorlaufzeit bis zur tatsächlichen Auszahlung verlangen Banken in der Regel einen Zinsaufschlag.
Bereitstellungszinsen
Zinsen, die eine Bank für ein Forward-Darlehen verlangt, um sich gegen das Risiko steigender Zinsen in der Vorlaufzeit bis zur Auszahlung abzusichern – der Grund für den Zinsaufschlag eines Forward-Darlehens.
Vorfälligkeitsentschädigung
Eine Entschädigung, die eine Bank verlangen kann, wenn ein Darlehen vorzeitig – also vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung – abgelöst wird. Bei einer Anschlussfinanzierung nach regulärem Ablauf der Zinsbindung fällt sie nicht an.
Restschuld
Der zum jeweiligen Zeitpunkt noch offene Darlehensbetrag. Für die Restschuld wird bei Ablauf der Zinsbindung die Anschlussfinanzierung vereinbart.
Effektiver Jahreszins
Der Gesamtpreis eines Darlehens pro Jahr in Prozent, inklusive Sollzins und weiterer Kosten. Er ermöglicht den Vergleich unterschiedlicher Anschlussfinanzierungsangebote.
Grundschuld
Das im Grundbuch eingetragene Sicherungsrecht der Bank an der Immobilie. Sie sichert das Darlehen ab und muss bei einem Bankwechsel auf den neuen Darlehensgeber übertragen werden.
Grundschuldabtretung
Die Übertragung der bestehenden Grundschuld von der bisherigen auf eine neue Bank bei einem Wechsel der Anschlussfinanzierung – wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen.
Volltilgerdarlehen
Eine Finanzierung, bei der die Restschuld exakt innerhalb der vereinbarten Zinsbindung vollständig zurückgezahlt wird – ohne dass eine weitere Anschlussfinanzierung nötig wird.
Sondertilgung
Das vertraglich vereinbarte Recht, zusätzlich zur regulären Rate außerplanmäßig einen Teil der Restschuld zurückzuzahlen – relevant bei der Wahl der neuen Konditionen im Rahmen der Anschlussfinanzierung.
Tilgungssatz
Der Anteil der jährlichen Rate, der zu Beginn zur Rückzahlung der Darlehenssumme statt zu Zinsen verwendet wird. Bei der Anschlussfinanzierung lässt er sich unabhängig vom bisherigen Vertrag neu festlegen.
Beleihungsauslauf
Das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert. Da bei einer Anschlussfinanzierung meist bereits getilgt wurde, ist der Beleihungsauslauf oft niedriger als bei der ursprünglichen Finanzierung – das kann bessere Konditionen ermöglichen.
Anschlussfinanzierung in der Praxis
Typische Situationen aus dem Alltag unserer Kunden – und wie sich die passende Anschlussoption dafür findet.
Eigenheim, Zinsbindung nach 10 Jahren ausgelaufen
Automatisches Verlängerungsangebot im Vergleich geprüft
Ausgangslage
Die Restschuld lag bei rund 180.000 €. Die bisherige Bank hatte automatisch ein Prolongationsangebot mit einem Zinssatz von 4,1 % unterbreitet.
Lösung
Ein Marktvergleich zeigte, dass vergleichbare Anschlussfinanzierungen zu diesem Zeitpunkt teils deutlich günstiger angeboten wurden. Nach Prüfung der Konditionen entschied sich die Familie für einen Wechsel zu einer anderen Bank.
Nutzen
Über die neue zehnjährige Zinsbindung ergab sich eine spürbar niedrigere monatliche Rate – bei gleicher Tilgungsstruktur.
Eigentumswohnung, Zinsbindung endete in 24 Monaten
Zins zwei Jahre im Voraus gesichert
Ausgangslage
Bei einer Restschuld von rund 95.000 € und steigenden Markterwartungen bestand der Wunsch, den Anschlusszins frühzeitig festzuschreiben.
Lösung
Über ein Forward-Darlehen wurde der Zinssatz bereits zwei Jahre vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung vertraglich fixiert – gegen einen moderaten Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit.
Nutzen
Die künftige Rate stand frühzeitig fest – unabhängig davon, wie sich der Markt bis zum tatsächlichen Ablauf entwickelte.
Einfamilienhaus, veränderte finanzielle Situation nach 15 Jahren
Wechsel genutzt, um die Tilgung neu zu justieren
Ausgangslage
Die ursprüngliche Finanzierung war auf eine niedrige Anfangstilgung ausgelegt. Bei einer Restschuld von rund 120.000 € bestand der Wunsch, schneller schuldenfrei zu werden.
Lösung
Im Zuge des Bankwechsels wurde die Tilgung von 1,5 % auf 3 % erhöht – bei insgesamt spürbar kürzerer Restlaufzeit.
Nutzen
Trotz höherer Tilgung blieb die Rate durch das inzwischen niedrigere Zinsniveau finanzierbar, die Restschuld sank deutlich schneller.
Checklisten für Ihre Anschlussfinanzierung
Zum Durcharbeiten und Vorbereiten – die wichtigsten Punkte auf einen Blick.
Rechtzeitig zur Anschlussfinanzierung
0/6Diese Punkte helfen, den richtigen Zeitpunkt und die passende Option zu finden.
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0/5Falls sich ein Wechsel lohnt, sind diese Schritte relevant.
Wissen zum Mitnehmen
Kompakte Materialien zum Nachschlagen und Vorbereiten.
Glossar Anschlussfinanzierung
Die wichtigsten Fachbegriffe kompakt erklärt – zum Nachschlagen.
Checkliste: Rechtzeitig zur Anschlussfinanzierung
Diese Punkte helfen, den richtigen Zeitpunkt und die passende Option zu finden.
Checkliste: Bankwechsel vorbereiten
Falls sich ein Wechsel lohnt, sind diese Schritte relevant.
Ihr Ansprechpartner
Ihr Ansprechpartner für die Anschlussfinanzierung.
Franko Ciavolino
ProtectFinance – eine Marke der Württembergischen Versicherungsagentur Franko Ciavolino
Registriert nach § 34d GewO
Versicherungsfachmann (BWV) · Fachberater für Finanzdienstleistungen (IHK)
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Kompakte, neutrale Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um Ihre Anschlussfinanzierung.
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